주택담보대출 LTV DTI DSR 계산방법 및 의미 총 정리

주택담보대출 LTV DTI DSR 주요내용 총 정리

 
주택담보대출에는 어떤 종류가 있을까요 ?
각 대출 종류 별 내가 받을 수 있는 금액은 어느 정도 일까요 ?
 
여러분 안녕하세요 !
우리는 새로운 집을 구매 할 때, 대출을 알아보는 경우가 많죠 ?
 
물론 ! 제가 가진 돈으로 모두 해결 할 수 있으면 좋겠지만, 우리나라의 주택 가격은 아주 비싸기 때문에 대부분의 사람이 대출을 이용하는 실정입니다.
 
대출 중에서도 부동산을 구입할 때 가장 많이 알아보는 것은 주택담보대출입니다. 주택담보대출은 집을 담보로 돈을 빌리는 것을 의미하며, 주택의 가치에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
 
이런 주택담보대출과 관련된 세 가지 주요 용어가 있는데요. LTV, DTI, DSR 입니다. 이 글에서는 각 용어에 대해 자세히 알아보고, 실제로 어떻게 계산되는지 예시를 통해 설명드리겠습니다.
 

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LTV "주택담보대출 비율"

LTV(Loan to Value ratio)는 공신력 있는 기관에서 주택의 가치를 평가한 평가액을 기준으로 금융기관이 대출해주는 비율을 의미합니다. 주택의 가치에 따라 대출 한도가 결정되기 때문에, LTV는 대출 가능 금액을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. LTV는 주택의 평가가치와 대출 금액의 비율로 계산됩니다.
 

LTV 계산 방법

LTV를 계산하는 공식은 아래와 같습니다
 

LTV 계산식

 

LTV 계산 예시

주택의 가치가 10억 원이고, LTV 비율이 70%로 설정된 경우를 가정해봅시다. 이때 대출 가능 금액은 다음과 같이 계산됩니다. 즉, 주택의 가치를 기준으로 최대 7억 원까지 대출받을 수 있습니다.
 

LTV 계산 예시

 
LTV가 높게 설정되면 대출 가능 금액이 많아져 초기 자금 부담이 줄어들고, 낮게 설정되면 대출 가능 금액이 줄어들어 초기 자금 부담이 커집니다.
 

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DTI "총부채상환비율"

DTI(Debt to Income ratio)는 주택담보대출을 받을 때 개인의 소득 대비 대출 상환 능력을 평가하는 비율입니다. 즉, 대출을 상환할 수 있는 능력을 개인의 소득을 기준으로 판단하는 것입니다.
 

DTI 계산 방법

DTI를 계산하는 공식은 다음과 같습니다
 

DTI 계산식

 

DTI 계산 예시

연소득이 1억 원이고, 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 3천만 원, 기타 대출 이자 상환액이 1천만 원인 경우를 가정해봅시다. 이때 DTI는 다음과 같이 계산됩니다. 즉, 소득의 40%가 대출 상환에 사용된다는 의미입니다.
 

DTI 계산 예시

 
DTI가 높을수록 대출 상환 능력이 부족할 수 있음을 의미하므로, 은행은 이를 기준으로 대출 한도를 조정할 수 있습니다.
 

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DSR "총부채원리금상환비율"

DSR(Debt Service Ratio)은 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득 대비 평가하는 비율입니다.
 
DTI와 유사하지만, DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 포함하여 평가합니다.
 

DSR 계산 방법

DSR을 계산하는 공식은 다음과 같습니다
 

DSR 계산식

 

DSR 계산 예시

연소득이 1억 원이고, 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 3천만 원, 기타 대출 원리금 상환액이 2천만 원인 경우를 가정해봅시다. 이때 DSR은 다음과 같이 계산됩니다 즉, 소득의 50%가 모든 대출 상환에 사용된다는 의미입니다.
 

DSR 계산 예시

 
DSR은 계산할 때 기타대출의 원리금 전체를 상환한다는 기준으로 계산하기 때문에, 기타대출의 이자 상환액만 반영하는 DTI에 비해 더욱 보수적인 계산방식이라고 할 수 있습니다.
 

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주택담보대출을 활용한 자산 관리 전략

주택담보대출을 이해하는 것은 대출 한도를 알아보는 것이라는 단순한 의미에 그치지 않습니다. 이를 통해 효과적으로 자산을 관리하고, 재정적 목표를 달성할 수 있는 방법을 모색할 수 있어요.
 

자산의 레버리지 효과

주택담보대출을 이용하면 자산의 레버리지 효과를 높일 수 있습니다. 레버리지 효과란 적은 자본으로 많은 자산을 보유하여 투자 수익을 극대화하는 방법입니다. 예를 들어, 주택담보대출을 이용하여 부동산을 매수하고, 부동산 가격이 상승하면 초기 투자금 대비 높은 수익을 기대할 수 있는거죠.
 

레버리지 효과 예시

주택 가격이 10억 원인 주택을 7억 원의 대출을 받아 구입한다고 가정해볼게요. 만약 주택 가격이 20% 상승하여 12억 원이 된다면, 주택을 매각했을 때 2억 원의 이익을 얻게 됩니다.
 
초기 투자금이 3억 원이었기 때문에, 투자 수익률은 66.7%가 됩니다.
 

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주택담보대출과 세제 혜택

레버리지 효과 이외에도, 주택담보대출을 이용하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있는 기회가 생깁니다. 이러한 혜택을 잘 활용하면 대출 상환 부담을 줄이고, 재정적으로 여유있는 상황을 만들 수 있습니다.
 

세제 혜택 예시

• 주택담보대출 이자 소득공제 : 주택담보대출 이자의 일정 금액을 소득공제 받을 수 있습니다.
• 주택 구입자금 공제 : 주택 구입을 위한 자금의 일정 부분을 공제 받을 수 있습니다.
• 장기주택저당차입금 이자소득공제 : 장기주택저당차입금의 이자를 공제 받을 수 있습니다.

 

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부동산 매수를 위해 주택담보대출을 받을 때는 LTV, DTI, DSR을 모두 꼼꼼하게 따져서 자신의 상황에 맞는 대출 금액을 결정하는 것이 중요합니다.
 
주택의 가치와 소득을 종합적으로 평가하여 적절한 대출 한도를 설정하고, 무리하지 않는 범위 내에서 대출을 받아야 합니다. 무리한 빚투(빚내서 투자)는 미래의 내가 짊어져야 할 책임이라는 것을 꼭 명심하세요.
 
주택담보대출과 관련된 용어와 계산 방법을 이해하면, 대출 한도를 보다 정확히 파악하고, 자신의 상황에 맞는 대출 계획을 세울 수 있습니다.
 
이를 통해 주택 구입 시 초기 자금 부담을 줄이고, 효율적인 자금운영을 하시길 바랍니다.
 
읽어주셔서 감사합니다 !
 

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현재 LTV, DTI, DSR의 지역별 정확한 비율을 알고 싶다면 ?
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조정대상지역 투기과열지구 현황