2024년 현재 조정대상지역, 투기과열지구 현황과 의미는 ?
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글을 시작하며
안녕하세요. 여러분과 함께 공부하고, 성장하면서 다양한 궁금한 이야기를 알려드리는 궁금한 고래 입니다 !
지난 3~4년간 대한민국에서 코로나와 함께 가장 뜨거웠던 키워드를 고르자면 저는 '부동산'이 떠오릅니다. 짧은 기간 안에 기록적인 부동산 가격의 폭등 현상이 나타나면서, 누군가에게는 행복을, 누군가에게는 절망을 안겨주는 일이 있었는데요.
이 처럼 대한민국에서 부동산이라는 단어가 주는 무게감은 사람들에게 크게 다가옵니다.
부동산 시장의 특성은 '수요와 공급의 시간 간극'입니다. 작게는 주택건설부터 크게는 신도시 조성까지, 부동산 시장의 공급시계는 상당한 여유를 두고 느리게 흐르는 반면, 수요시계는 개발호재 및 금리의 변동 등 다양한 요인으로 인해 굉장히 즉각적이고 순간적으로 변합니다. 이렇게 수요와 공급의 타이머가 어긋나게 되는데요.
이러한 간극은 주택시장의 안정적인 흐름을 해치며 과투자 및 투기세력의 집중으로 인한 많은 피해자를 양산하게 됩니다.
이렇듯 불안정한 시장에는 필연적으로 정부의 개입이 있을수밖에 없습니다. 정부의 부동산 시장 개입으로 만들어진 것이 오늘 설명해드릴 조정대상지역 / 투기과열지구입니다.
조정대상지역
조정대상지역이란 ? 비정상적으로 높은 주택 가격 상승, 주택 거래량의 급작스러운 증가처럼 부동산 시장의 과열이 발생하거나, 발생할 예정으로 보일 때 해당 상황의 발생을 억제하고 정상적인 시장 흐름으로 만들기 위해 설정하는 지역입니다.
주로 지난 3개월 간 주택가격의 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배를 초과 할 경우와 지난 2개월 간 청약 경쟁률이 5:1 이상인 지역일 경우 정부에서 해당 지역을 주시하기 시작합니다.
글을 작성하는 2024년 05월 19일 기준으로 조정대상지역은 아래 링크된 2023년 01월 05일 국토교통부에서 발표한 공고에 따라 서울특별시 내 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 입니다.
| 구분 | 조정대상지역 규제내용 | |
| 금융 | LTV | - 9억 이하 주택 50% / 9억 초과 주택 30% 제한 ※ 서민, 실수요자 : 5억원 이하 70%, 5~8억원 구간 60%(최대20%p 우대) |
| DTI | - 50% 제한 ※ 서민, 실수요자 : 60%(10%p 우대) - 중도금 대출 발금 요건 강화 (분양 가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건으로 제한) - 2주택 이상 보유세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV 0%) - 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지 - 주택매매, 임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입 목적 주택담보 기업자금대출 신규취급 금지 - 주택임대업 개인사업자대출 RTI 1.25배 이상 |
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| 세제 | - 2주택 이상 보유자 취득세 중과 - 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 (2주택 + 20%p, 3주택 +30%p) - 2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세 - 일시적 2주택자의 종전주택양도기간 : 2년 이내 양도 - 1주택 이상 보유자 신규 취,등록 임대주택의 세제혜택 축소 (양도세 중과, 종부세 합산과세대상) - 법인이 8년 장기 임대 등록하는 주택에 대한 종부세 과세 |
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| 전매 | - 주택 분양권 전매제한(소유권 이전 등기일까지, 최대 3년) - 오피스텔 분양권 전매제한 (소유권 이전 등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은기간) ※ 100실 이상 오피스텔에 해당 |
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| 청약 | - 청약 1순위 당첨 자격요건 강화, 해당 지역 거주자 우선 공급 - 민영주택 가점제 적용 비율 (85㎡ 이하 75%, 85㎡ 초과 30%) - 재당첨 제한 7년 - 오피스텔 건설 지역 거주자 우선 분양 ※ 100실 이상은 분양 호실의 10~20% 이하, 100실 미만은 분양 호실의 10% 이하 |
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| 기타 | - 주택 취득 시 자금조달 및 입주계획신고 의무 + 증빙자료 제출 | |
투기과열지구
투기과열지구란 ? 조정대상지역과 마찬가지로 소비자 물가 상승률 대비 주택가격의 급격한 상승이나 해당지역의 부동산 시장에서 과도한 투기가 관찰되는 경우에 설정합니다.
주로 지난 2개월간 청약경쟁률이 5:1 이상이거나, 전용면적 85제곱미터 이하 주택의 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우 투기과열지구에 해당됩니다.
글을 작성하는 2024년 05월 19일 기준으로 투기과열지구는 아래 링크된 2023년 01월 05일 국토교통부에서 발표한 공고에 따라 서울특별시 내 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 입니다.
| 구분 | 투기과열지구 규제내용 | |
| 금융 | LTV | - 9억 이하 주택 40% / 9억 초과 주택 20% 제한 / 15억 초과(아파트) 0% ※ 서민, 실수요자 : 6억원 이하 60%, 6~9억원 구간 50%(최대20%p 우대) |
| DTI | - 40% 제한 ※ 서민, 실수요자 : 60%(20%p 우대) - 중도금 대출 발금 요건 강화 (분양 가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건으로 제한) - 2주택 이상 보유세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV 0%) - 주택 구입 시 실거주 목적 제외 주택담보대출 금지 - 주택매매, 임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입 목적 주택담보 기업자금대출 신규취급 금지 - 주택임대업 개인사업자대출 RTI 1.5배 이상 - 민간 임대매입(신규) 기금융자 중단 |
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| 정비사업 | - 재건축사업 조합원 지위 양도제한(조합설립 인가 후 소유권 이전 등기시까지) - 재개발사업 조합원 지위 양도제한(관리처분계획인가 후 소유권 이전 등기시까지) - 정비사업 분양주택 재당첨 제한 5년 |
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| 전매 | - 주택 분양권 전매제한(소유권 이전 등기일까지, 최대 5년) - 오피스텔 분양권 전매제한 (소유권 이전 등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은기간) ※ 100실 이상 오피스텔에 해당 |
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| 청약 | - 청약 1순위 당첨 자격요건 강화, 해당 지역 거주자 우선 공급 - 민영주택 가점제 적용 비율 (85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%) - 재당첨 제한 10년 - 오피스텔 건설 지역 거주자 우선 분양 ※ 100실 이상은 분양 호실의 10~20% 이하, 100실 미만은 분양 호실의 10% 이하 - 분양가 9억 초과 주택에 대한 특별공급 제한 |
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| 기타 | - 주택 취득 시 자금조달 및 입주계획신고 의무 + 증빙자료 제출 | |
글을 마무리하며
위에서 보았듯이 현재는 서울의 일부지역을 제외하고 전국의 모든 지역이 규제가 해제된 상태입니다. 이러한 정책의 기조는 2024년 말까지 이어질 것으로 예상됩니다. 현재 총선이 끝나고 국회 내부가 새롭게 개편되었으며, 곧 대선도 앞두고 있는 만큼 이후 해당내용의 변동을 주시해야 할 것 같습니다.
대한민국에서 '내집마련'이라는 말은 모든 사람이 바라는 꿈과 같습니다. 저도 마찬가지로 그 꿈을 이루기 위해 노력하고 있는 사람 중 한명이고요. 내 집 마련을 위해서는 위와 같은 부동산 정책변화에 기민하게 대응해야하며, 해당 내용의 변동이 있을 경우 빠르게 다시 정리하여 여러분과 함께 공부하고, 함께 성장하는 시간을 갖도록 하겠습니다.
오늘 하루도 모두 행복한 하루 보내시길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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