부동산 분양권 전매의 개념과 전매제한, 전매절차는 ?

분양권 전매, 전매 제한, 전매 절차

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목차

부동산 분양권 전매란 ?

부동산 분양권 전매 제한

부동산 분양권 전매 절차

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안녕하세요. 여러분과 함께 공부하고, 성장하면서 다양한 궁금한 이야기를 알려드리는 궁금한 고래 입니다 !

 

누구나 새롭고 멋지게 지어진 신축 아파트에 살고 싶은 생각을합니다.

그런데 이런 새로운 아파트에 살기 위해서는 청약을 통해 당첨이 되어야하는데요. 하지만 내가 청약통장이 없거나, 청약가점이 너무 낮아서 당첨될 가능성이 낮은 경우에는 어떻게 해야될까요 ? 그냥 꿈을 포기해야 할까요 ?

아닙니다 ! 이미 청약에 당첨되어서 분양권을 획득한 수분양자에게 해당 분양권의 권리를 승계받는 거래를 할 수 있습니다.

이 내용이 오늘 말씀드릴 부동산(분양권) 전매 입니다 !

 

부동산 분양권 전매란 ?

분양권이란 청약당첨 이후 해당 아파트가 준공되었을 시, 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 아파트의 입주전, 건설 중인 기간에 타인에게 해당 권리를 양도하는 거래를 부동산 분양권 전매라고 합니다.

부동산 분양권의 전매행위는 다양한 이유로 발생합니다. 청약당첨 이후 계약을 통해 해당 분양권의 권리를 취득한 시점보다 분양권 가치의 상승으로 해당 프리미엄을 획득하기 위해 입주전에 거래를 하는 경우도 있고, 청약통장의 미비나 낮은 점수 등으로 인해 청약당첨이 어려운 사람이 해당 부동산의 입주를 위해 분양권을 매수하는 경우도 있습니다.

 

 

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부동산 분양권 전매 제한

하지만, 어떠한 이유로 부동산 분양권의 전매가 제한되는 경우도 있습니다.

 

예를들어 추후 주택가격의 상승이 예상되는 호재지역의 경우 과도한 프리미엄으로 인해 부동산 투기세력이 몰려, 부동산 시장의 불안정이 형성될 것으로 판단됩니다. 해당 지역의 전매 제한이 없다면, 실거주가 아닌 투기목적으로 부동산의 매매가 이루어지고 그 과정에 비정상적인 부동산 가격의 상승 및 피해자 양산과 같은 부정적 결과를 초래하게 됩니다.

 

그로인해, 우리나라에서는 각 지역별로 전매제한 기간을 정하여 시행 중 이었습니다. 하지만 지나친 거주이전의 제약, 지역별로 판이하게 다른 복잡한 산정방식 등으로 국민불편이 야기되었다는 비판이 있었고, 이를 수용하여 2023년 주택법 시행령 개정을 통해 전매제한조건의 완화가 이루어졌습니다. 

 

부동산 분양권 전매제한 개선안

수도권	공공택지 또는 규제지역	과밀억제권역	기타
	3년	1년	6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역	광역시(도시지역)	기타
	1년	6개월	-

 

구분	현황	개선
전매제한기간	- 수도권 최대 10년   (분양가 수준별 차등) - 비수도권 최대 4년	- 수도권 최대 3년   (분양가 수준별 차등 없음) - 비수도권 최대 1년
조치계획	주택법 시행령 개정안('23. 03. 소급적용)

 

수도권

• 규제지역 : 강남구 / 서초구 / 송파구 / 용산구
• 공공택지 : 서울 고덕강일지구 / 각 신도시(파주운정, 양주옥정, 오산세교, 평택고덕)
• 과밀억제권역 : 서울 내 비규제 지역
• 성장관리지역 : 수도권 그외 기타 지역

 

비수도권

• 규제지역 : 비수도권 내 규제지역 없음
• 공공택지 : 세종시, 부산에코델타시티
• 광역시(도시지역) : 대전광역시, 대구광역시, 울산광역시, 부산광역시
• 기타중소도시

 

위 기준들 중 규제지역은 조정대상지역과 투기과열지구를 뜻하며, 해당 내용은 제가 이전에 작성해 놓은 아래 글에 상세히 설명 해놓았으니, 참고 부탁드립니다.

2024년 현재 조정대상지역, 투기과열지구 현황과 의미는 ?

 

 

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부동산 분양권 전매 절차

부동산 분양권 전매 절차는 총 6단계로 진행되며, 자세한 내용은 아래와 같습니다.

 

1. 수분양자의 분양권 매도 결정 및 중개업소문의

  - 수분양자의 증빙서류 확인(공급계약서, 계약금 및 중도금 납부 내역 등)

  - 매도 광고에 사용할 프리미엄 등 협의

  - 시행사/건설사를 통해 소유자 여부 확인

 

2. 분양권 매매계약서 작성

  - 매도자(수분양자), 매수자 매칭

  - 전매조건에 대한 재확인 후 합의된 내용으로 매매계약서 작성

 

3. 실거래가 신고

  - 30일 이내 분양권 거래에 대한 실거래가 신고

  - 직거래시 : 계약당사자가 직접 신고

  - 중개거래시 : 중개업자가 대리 신고

  - 조정지역의 경우 자금조달계획서 첨부

  - 비조정지역의 경우 6억 이상의 주택 전매시에만 자금조달계획서 첨부

 

4. 중도금대출 승계

  - 매도자 및 매수자 본인들이 직접 중도금대출 은행에 방문하여 승계 진행

 

5. 명의변경

  - 시행사/건설자/분양대행사 등을 통해 공급계약서들에 인감도장 날인

  - 권리 의무 승계 및 매수자로 명의 변경

 

6. 잔금정산 및 공급계약서 수령

  - 매수자는 명의가 변경된 공급계약서를 수령 후 잔금지급

  - 매도자는 양도소득세 신고 진행

 

 

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오늘은 부동산 분양권 전매의 개념과 이에 대한 상세한 내용을 알아봤습니다. 부동산 전매는 실거주가 목적이지만 청약 당첨에 어려움이 있는 사람들에게는 입주의 좋은 기회가 될 수 있고, 시세 차익을 위한 투자의 수단으로도 이용 할 수 있습니다.

 

하지만 분양권 전매 이후 마이너스 프리미엄에 대한 위험성도 도사리고 있고, 너무 많은 투기성 거래가 이루어질 시 불안정한 부동산 시장이 형성될 수도 있으니, 부동산 분양권 전매를 고려 중인분들 께서는 고민을 통해 신중하게 판단하시길 바랍니다.

 

추후 위 내용에 대한 변동사항이 있을 경우, 빠르게 정리하여 새로운 내용을 전달드리도록 하겠습니다.

이상 여러분과 함께 공부하고, 함께 성장하는 궁금한 고래 였습니다.

 

오늘 하루도 모두 행운 가득한 일상이 되길 기원합니다.

감사합니다 !