부동산 투자 시기가 궁금하다면 ? 부동산 사이클 !

부동산 사이클 시기별 투자전략 및 주의점 총 정리

 

안녕하세요, 여러분! 오늘은 부동산 시장의 사이클에 대해 이야기해보려고 합니다. 부동산 시장은 경제전반에 큰 영향을 받는 중요한 요소 중 하나인데요, 이 시장에도 일정한 주기와 패턴이 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

이번 글에서는 부동산 사이클의 주기와 각 시점별 특징, 그리고 부동산 시장에 영향을 미치는 다양한 경제 요소, 그리고 어떤 시기에 우리는 어떤 전략을 세워야 하는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

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부동산 사이클이란 ?

부동산 사이클은 부동산 가격이 일정한 주기를 따라 상승하고 하락하는 패턴을 말합니다. 이는 단기적인 변동이 아니라, 수년에 걸쳐 나타나는 장기적인 변화로, 주로 경제상황, 금리변동, 인구수 변화 등 여러 요인에 의해 영향을 받습니다. 일반적으로 부동산 사이클은 4단계로 나눌 수 있는데요, 각 단계별로 특징을 살펴보겠습니다.

 

확장기 (Expansion Phase)

확장기는 부동산 가격이 상승하는 시기입니다. 경제가 호황을 맞이하고, 실업률이 낮아지며, 소비자 신뢰도가 높아지는 등 전반적인 경제 상황이 긍정적으로 변하면서 부동산 수요가 증가합니다. 이 시기에는 주택뿐만 아니라 상업용 부동산에 대한 투자도 활발해지며, 건설업도 호황을 누리게 됩니다.

 

사례: 2000년대 초반의 한국 부동산 시장

2000년대 초반, 한국은 경제 성장과 함께 부동산 시장도 크게 성장했습니다. 특히, 2002년 월드컵 개최를 앞두고 인프라 투자가 활발해지면서 서울과 수도권 지역의 부동산 가격이 크게 상승했습니다. 이 시기에는 주택 수요가 증가하고, 많은 사람들이 주택을 구입하거나 투자 목적으로 부동산을 매입하면서 시장이 확장되었습니다.

 

아래와 같은 상황이 확인된다면 그것은 부동산 확장기에 들어간다는 신호입니다.

 

• 경제성장 : GDP 성장률이 높아지고, 실업률이 낮아지며, 기업의 투자와 소비자 지출이 증가합니다.
• 금리인하 : 중앙은행이 금리를 인하하여 주택 대출이 용이해지면 부동산 수요가 증가합니다.
• 소득증가 : 개인과 가계의 소득이 증가하면서 주택 구매 여력이 높아집니다.
• 건설업 활황 : 신규 주택 건설 프로젝트와 인프라 투자가 증가합니다.

 

과열기 (Boom Phase)

과열기는 부동산 가격이 정점에 달하는 시기입니다. 수요는 여전히 높은 상태지만, 가격 상승이 지나치게 빠르게 진행되면서 거품이 형성됩니다. 이 시기에는 투자자들이 큰 이익을 기대하며 무리한 투자를 감행하는 경우가 많아집니다. 하지만 이런 과열 상태는 오래 지속되기 어렵고, 결국 거품이 터지면서 시장이 급격히 하락하게 됩니다.

 

사례: 2006년~2008년의 한국 부동산 시장

2006년부터 2008년까지의 기간 동안, 한국의 부동산 시장은 과열 상태를 보였습니다. 특히, 강남 지역을 중심으로 아파트 가격이 급격히 상승하면서 부동산 거품이 형성되었습니다. 많은 사람들이 대출을 받아 부동산에 투자하면서 가격이 더 오를 것이라는 기대가 팽배했지만, 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 가격이 급격히 하락하기 시작했습니다

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아래와 같은 상황이 확인된다면 그것은 부동산 과열기에 들어간다는 신호입니다.

 

• 급격한 가격 상승 : 부동산 가격이 단기간에 급격하게 상승하면서 거품이 형성됩니다.
• 거래량상승 : 주택 거래량이 급증하며, 많은 사람들이 주택을 매입하려는 경향이 강해집니다.
• 투자수요 증가 : 실수요자뿐만 아니라 투자 목적으로 부동산을 매입하려는 사람들이 늘어납니다.
• 대출증가 : 은행과 금융기관에서 주택담보대출이 급증하며, 대출 규제가 느슨해집니다.

 

조정기 (Recession Phase)

조정기는 부동산 가격이 하락하고 시장이 안정되는 시기입니다. 과열기 동안 형성된 거품이 터지면서 가격이 급격히 하락하고, 많은 투자자들이 손실을 입게 됩니다. 이 시기에는 거래량이 줄어들고, 주택 판매가 어려워지며, 건설업도 침체됩니다. 경제 전반에 걸쳐 불황이 지속되는 경우가 많습니다.

 

사례: 2008년~2013년의 한국 부동산 시장

2008년 글로벌 금융위기 이후, 한국의 부동산 시장도 침체기에 접어들었습니다. 부동산 가격이 하락하고 거래량이 줄어들면서 많은 사람들이 투자 손실을 입었습니다. 특히, 수도권 외곽 지역의 아파트 가격이 큰 폭으로 하락하면서 부동산 시장은 긴 조정기를 거쳤습니다. 이 시기에는 경제 전반의 불황도 겹쳐 건설업 역시 큰 타격을 받았습니다.

 

아래와 같은 상황이 확인된다면 그것은 부동산 조정기에 들어간다는 신호입니다.

 

• 가격하락 : 부동산 가격이 하락하기 시작하며, 거품이 터지면서 급격한 가격 조정이 일어납니다.
• 거래량 감소 : 주택 거래량이 급감하고, 부동산 시장의 활기가 사라집니다.
• 대출규제 강화 : 금융기관이 대출 기준을 강화하면서 대출이 어려워지고, 이는 주택 구매를 더욱 어렵게 만듭니다.
• 건설업 침체 : 신규 주택 건설이 줄어들고, 건설업체들이 어려움을 겪게 됩니다.

 

회복기 (Recovery Phase)

회복기는 부동산 시장이 점차 안정되고, 다시 상승세를 보이는 시기입니다. 경제가 서서히 회복되면서 부동산 수요도 증가하고, 가격도 점진적으로 상승하게 됩니다. 이 시기에는 투자자들이 다시 시장에 진입하고, 건설업도 서서히 회복됩니다.

 

사례: 2014년 이후의 한국 부동산 시장

2014년 이후, 한국의 부동산 시장은 점차 회복세를 보이기 시작했습니다. LTV, DTI 완화, 취득세 감면, 재건축 규제완화 등 정부의 다양한 부동산 정책과 경제 회복이 맞물리면서 주택 수요가 증가하고, 가격도 점차 안정화되었습니다. 특히, 서울과 수도권 지역의 부동산 시장은 빠르게 회복되었으며, 이후 몇 년간 가격 상승세를 이어갔습니다.

 

아래와 같은 상황이 확인된다면 그것은 부동산 회복기에 들어간다는 신호입니다.

 

• 경제회복 : 경제가 서서히 회복되면서 실업률이 낮아지고, 소비자 신뢰도가 회복됩니다.
• 금리안정 : 중앙은행이 금리를 안정적으로 유지하거나 소폭 인하하여 경제 회복을 지원합니다.
• 주택수요 증가 : 점진적으로 주택 수요가 증가하고, 주택 거래량도 서서히 회복됩니다.
• 건설업 회복 : 신규 주택 건설이 다시 활발해지면서 건설업체들이 활기를 되찾습니다.

 

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부동산 시장에 영향을 미치는 경제요소

금리

금리는 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중 하나입니다. 금리가 낮아지면 대출 이자 비용이 감소하여 주택 구입이 용이해지고, 부동산 수요가 증가하게 됩니다. 반면, 금리가 상승하면 대출 비용이 증가하여 부동산 수요가 감소하게 됩니다.

 

2000년대 초반, 한국은행이 금리를 낮추면서 주택담보대출 이자가 감소했습니다. 이는 주택 구입을 용이하게 만들어 부동산 수요를 촉진시켰고, 결국 부동산 가격 상승을 이끌었습니다.

 

정부정책

정부의 부동산 정책은 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 규제를 완화하거나 세제 혜택을 제공하면 부동산 수요가 증가하고, 반대로 규제를 강화하면 수요가 감소하게 됩니다.

 

2014년, 한국 정부는 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 완화하여 주택 구입 시 대출을 받기 쉽게 만들었습니다. 이는 주택 수요를 촉진하고 부동산 시장의 회복을 돕는 데 중요한 역할을 했습니다.

 

경제상황

경제의 전반적인 상황도 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 경제가 호황을 맞이하면 소득이 증가하고, 주택 수요가 증가하지만, 경제가 침체되면 반대로 주택 수요가 감소합니다.

 

2008년 글로벌 금융위기 이후, 한국 경제도 침체기에 접어들면서 부동산 시장이 크게 위축되었습니다. 많은 사람들이 투자 손실을 입고, 주택 거래가 줄어들면서 시장은 긴 조정기를 거쳤습니다.

 

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적절한 부동산 투자전략

위에서는 부동산 시장의 사이클에 대해 자세히 알아보았습니다. 그렇다면 이를 참고했을 때, 우리는 어떤 전략으로 부동산 투자에 접근 해야 할까요 ?

 

각 시기별 부동산 투자의 기본 전략은 아래와 같습니다.

 

확장기

부동산 시장의 상승에 임을 감안하여 A급 급지의 주택매수를 고려해볼법 합니다. 그리고 임대수익을 위한 상업용 부동산 매수, 재개발 지역 투자 등이 있습니다.

 

과열기

부동산 가격이 고점에 이른 시기로 시세 차익을 실현하기 위해 매도시점 고려해야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 추후 부동산 가격의 하락기를 대비한 현금확보를 해두어야 합니다.

 

조정기

자 부동산 가격의 하락이 시작되었습니다. 이 하락세가 언제까지 지속될지 모르니 일단 시장을 관망합니다. 그리고 추후 A급 급지의 저평가된 자산 매입해야 합니다. 그리고 부동산 자체의 가치 상승에대한 기대보다는 임대 수익을 중심으로 투자해야합니다.

 

회복기

주택 가격이 다시 회복되기 시작했습니다. 다시금 주택을 매수 할 시기입니다. 그리고 회복 초기 단계에서는 모든 부동산의 가격이 내려가있는 상태이므로 현재 정부에서 어떤 부동산 상품에 우대 정책을 취하는지 확인 한 후에, 여러 곳으로 분산투자를 하시는 것을 추천드립니다.

 

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부동산 투자 시 주의해야 할 점

무주택자

무주택자 들은 부동산 시장의 변화에 심리적 영향을 굉장히 많이 받습니다. 집값의 상승 하는 것을 보며, 부동산을 구매하고자 하는 마음이 커지는데, 이럴 때 실수가 많이 일어납니다. 집값의 상승을 보며 용기를 내어 대출을 받아 주택을 매수했는데, 그 시기가 부동산 가격의 하락이 시작되는 조정기 직전이라면 ?

 

대출을 받아서 산 부동산의 가격이 하락하면서 대출 상환이 부담스러워지는 힘든 상황에 몰릴수가 있습니다.

 

무주택자분들은 집값의 상승만을 바라보고 섣불리 주택을 구매하기 보다는, 부동산 가격이 하락하고 있다는 뉴스들이 많이 나올 때, 그리고 정부의 부동산 규제가 풀리려는 움직임이 보일 때를 기다렸다가 주택을 구매하시기 바랍니다.

 

설사 구매하는 그 시기가 부동산 가격의 저점이 아니더라도, 곧 하락했다가 다시 상승하는 시기가 도래할 것이기에 비교적 저렴한 가격에 주택을 매수한 결과를 보게 될 것입니다.

 

다주택자

다주택자 분들은 항상 부동산을 구매하는 지역과 그로인해 변동되는 세금을 체크하셔야 합니다. 더불어 주택 매수가 무조건 시세 상승으로 이어진다는 생각을 항상 조심하시기 바랍니다. 특히, 부동산 매수 시 지금이 부동산 사이클의 조정기가 아닌가라는 의심을 꼭 해보세요.

 

부동산 시세 하락으로 인한 고통은 부동산을 많이 소유하고 있을수록 더욱 큰 법입니다.

 

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지금까지 부동산 시장의 사이클과 각 단계별 특징, 그리고 부동산 시장에 영향을 미치는 경제 요소, 부동산 투자시 올바른 전략과 주의점에 대해 살펴보았습니다. 부동산 시장은 여러 요인에 의해 복잡하게 움직이지만, 일정한 주기를 가지고 있다는 점이 흥미롭습니다. 이러한 주기를 이해하면 부동산 투자에 대한 전략을 세우는 데 큰 도움이 될 것입니다.

 

앞으로도 경제와 부동산 시장의 변화를 주의 깊게 살펴보며 현명한 투자를 하시길 바랍니다.

 

읽어주셔서 감사합니다!