2024 양도소득세 세율, 중과세, 비과세조건 총 정리

양도소득세 총정리 세율 중과세 비과세요건 등

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목차

양도소득세란 ?

양도소득세 기본공제

양도소득세 기본세율과 누진공제

부동산 양도소득세 중과세율

부동산 양도소득세 비과세 조건

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안녕하세요.

오늘은 부동산에 관련된 세금들 중 양도소득세의 의미, 세율, 중과세, 비과세조건에 등 양도소득세의 모든것을 총 정리 하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

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양도소득세란 ?

많은 분들이 아파트에 관련해서만 양도소득세가 부과된다고 알고 계신데, 사실 양도소득세의 과세 대상은 아파트 뿐만 아니라 그 외 부동산과 주식 등 기타 자산을 모두 포함합니다.

 

자산을 매수 한 시점과 매도 하는 시점에 시세차익으로 인한 수익(양도차익)이 있을때, 이익분에만 해당해서 부과되는 세금입니다. 즉, 매수금액과 매도금액의 차이가 없어서 양도차익이 없거나, 오히려 매도금액이 더 낮아서 양도차익이 마이너스가 되는경우에는 부과되지 않습니다.

 

양도소득세는 양도차익의 크기와 거래한 자산의 종류에 따라 기준이 다르게 적용되며, 자산의 보유기간, 실거주여부 등 다양한 조건에 따라 세율이 달라집니다.

 

양도소득세 역시 시세차익의 목적을 가지고 이루어지는 과도한 투기성 행위를 방지하기위한 성격을 띄고 있습니다.

 

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양도소득세 기본공제

양도소득세의 기본공제 제도는 양도소득세를 계산 할 때 모든 납세자에게 일괄적으로 적용되는 공제제도 입니다. 기본공제 금액은 연간 1인당 250만원이며, 이 금액은 양도소득세 계산 시 과세표준에서 차감됩니다. 기본공제의 소득대상은 아래와 같습니다

• 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산의 양도소득금액(미등기양도자산 제외)
• 주식 및 출자지분의 양도소득금액
• 파생상품 등의 거래행위로 발생하는 양도소득금액
• 신탁 수익권의 양도소득금액

위 네가지 기준은 각 개별로 적용됩니다. 예를들어, 위 네가지에 해당하는 상품에 분산투자를 하고 각각 매도를 한 후 양도차익을 얻었다면 한해 1,000만원 까지 기본공제를 받을 수 있습니다. 또한 이 기준은 1인 별로 해당되므로, 매도하는 부동산이 부부공동명의일 경우 부부 각각 250만원씩 총 500만원을 공제 받을 수 있습니다.

 

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양도소득세 기본세율과 누진공제

양도소득세는 기본적으로 누진세의 성격을 띄고 있습니다. 소득이 많을수록 높은 세율이 적용 됩니다. 하지만 누진공제를 통해 일정금액을 공제 받을 수 있어, 실질적인 부담은 다소 경감되어 체감하게 됩니다.

양도소득세의 기본세율과 누진공제액은 아래 표와 같습니다.

과세표준	기본세율	누진공세
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 1.5억원 이하	35%	1,544만원
1.5억원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원초과	45%	6,594만원

[예시] 과세표준액이 5억원인 주택 양도소득세는 ? 1) 과세표준액 : 5억원(양도소득 기본공제, 250만원 적용가격) 2) 적용세율 : 40% 3) 누진공제액 : 2,594만원 확정 양도소득세액 : 5억원(과세표준) x 40%(세율) - 2,594만원(누진공제액) = 54,060,000원

 

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부동산 양도소득세 중과세율

중과세율은 부동산을 많이 소유하고 있는 다주택자나 보유기간이 짧은 단기보유자에게 적용되는 세율로써, 기본세율보다 더 높은 세율이 부과됩니다. 이는 과도한 양도차익을 목적으로 이루어지는 투기행위를 방지하기 위함입니다.

2주택
지역	보유기간	적용세율	비고
조정대상지역 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구)	1년 미만	70%	-
	2년 미만	60%	두 가지 경우 중, 금액이 더 높은 세금 적용
		기본세율 + 20%
	2년 이상	기본세율 + 20%	-
일반지역	1년 미만	70%	-
	2년 미만	60%	-
	2년 이상	기본세율	-

 

3주택 이상
지역	보유기간	적용세율	비고
조정대상지역 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구)	1년 미만	70%	두 가지 경우 중, 금액이 더 높은 세금 적용
		기본세율 + 30%
	2년 미만	60%	두 가지 경우 중, 금액이 더  높은 세금 적용
		기본세율 + 30%
	2년 이상	기본세율 + 30%	-
일반지역	1년 미만	70%	-
	2년 미만	60%	-
	2년 이상	기본세율	-

 

기본적으로 다주택자, 주택단기보유자에게 높은 세율을 적용하며, 또한 조정대상 지역 내 주택에 대해서도 중과세율이 부과됩니다. 또한 여러채의 부동산을 한꺼번에 매도하는 경우에는 양도소득세도 모두 합산되어 부과되므로 유의하시기 바랍니다.

 

다만, 2022년 5월 10일에 정부에서 다주택자에 대한 중과세율 적용을 유예하는 내용을 발표해놓은 상황입니다. 해당 유예기간은 2025년 5월 9일까지이며, 이 기간내에 주택을 처분하는 경우 중과세율은 적용되지 않습니다.

 

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부동산 양도소득세 비과세 조건

1가구 1주택

1가구 1주택자에 해당하는 경우, 매도한 주택의 가격이 12억원 이하 이면서, 해당주택을 2년 이상 보유 후 처분하는 상황이라면 양도소득세 부과대상에서 제외됩니다.

 

일시적 1가구 2주택

주거이전 목적

직장, 학교 등 다양한 이유로 다른 지역으로 주거지를 바꾸기 위해 주택을 매입하여 일시적으로 2주택이 되는 경우 입니다. 해당 경우에는 신규 주택 취득일로 부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다.

 

직계존속 동거봉양 목적

본인 또는 배우자의 60세 이상 직계존속의 동거봉양을 위해 합가하여 2주택이 되는 경우 입니다. 해당 경우에는 합가일로부터 10년 이내 매도해야 합니다. 2주택 중 어느 주택을 매도해도 비과세 대상이 됩니다.

 

혼인

부부가 혼인전 각각 1주택을 보유한 상태에서 혼인하여 1가구 2주택이 되는 경우입니다. 해당 경우에는 혼인일로부터 5년내에 2주택 중 어느 주택이든 매도하면 비과세 대상이 됩니다.

 

상속

상속을 받는 재산 중 주택이 있어서 2주택이 된 경우 입니다. 상속으로 인한 1가구 2주택은 양도시기에 제한이 없습니다. 하지만, 상속받을 주택을 먼저 기존 주택보다 매도하여 이득을 취하려 하면 그것은 과세대상으로 편입됩니다.

 

수도권 이외 소재 주택 매입

이직, 장기출장, 요양 등 부득이한 이유로 수도권 이외 주택 매입으로 인해 2주택이 된 경우, 해당 사유가 해소된 일자부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 비과제 대상이 됩니다.

 

장기임대주택 사업자의 거주주택

장기임대주택 사업자의 거주주택의 경우 1회에 한하여 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 간주해 비과세 규정을 적용합니다. 거주주택에 대해 최초로 매도한 경우만 적용되고 그 이후부터는 적용대상에서 제외되니 꼭 유의하시기 바랍니다.

 

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양도소득세는 시장의 안정성을 강화하고, 투기 억제를 위해 도입한 제도입니다. 자산의 양도시 양도소득세를 정확히 계산하고, 절세를 위한 비과세 요건을 충분히 활용하는 것이 좋습니다. 해당 부분은 혼자서 계산하시기 보다는 전문가의 상담을 통해 진행하시는것을 추천드립니다.

 

읽어주셔서 감사합니다 !