부동산세금을 줄이고 싶다면 ? 양도세 절세 방안 체크

양도세 절세방안 부동산 세금 줄이기

 

안녕하세요 ~

부동산을 매매할 때 발생하는 양도세는 많은 분들이 고민하는 부분입니다. 특히, 양도세는 금액이 큰 세금이라 막상 계산을 해보면 헉! 하게 놀라게 될 때가 많은데요.

 

오늘은 부동산 세금이 핵심인 양도세를 절세할 수 있는 방법에 대해 이야기해 보겠습니다.

물론, 불법이 아니고 합법적인 방법으로요 !

 

복잡하게 느껴질 수 있지만, 하나씩 차근차근 알아가다 보면 여러분도 전문가처럼 절세할 수 있습니다.

자, 그럼 시작해볼까요?

 

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양도세 기본 이해하기

먼저 양도세가 무엇인지 간단히 짚고 넘어가겠습니다.

양도세는 부동산을 매매할 때 발생하는 시세차익에 대해 부과되는 세금입니다.

 

예를 들어 1억원에 구입한 부동산을 10년 후 5억원에 판매하면, 시세차익은 4억원이 됩니다. 이 금액에 대해 세금이 부과되는 것이죠. 하지만 단순히 시세차익에 대해 세금을 내는 것이 아니라, 부동산을 구매할 때 들었던 여러 비용을 고려한 후 최종적으로 과세됩니다.

 

양도세를 계산할 때는 취득가액과 필요경비를 차감하여 양도차익을 구합니다.(꼭 기억해두세요 !) 그리고 보유 기간에 따라 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다. 여기서 중요한 점은, 양도세가 단순히 부동산을 팔 때 한 번에 내는 세금이 아니라, 그동안의 투자 수익(양도차익)에 대해 한꺼번에 정산하는 것이라는 점입니다.

 

따라서 ! 절세 할 수 있는 방법과 종류들을 미리 잘 알아두면, 큰 금액을 아낄 수 있습니다.

 

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양도세 절세 방안

1. 취득가액 높이기

바로 위에서 양도세는 시세차익금액에서 취득가액과 필요경비를 차감해서 계산한다고 말씀 드렸죠 ?

그렇다면 취득가액을 높이거나 필요경비가 높아지면 양도차익이 줄어들어 세금이 줄어들까요?

맞습니다 ! 필요경비는 더 밑에서 설명하고 지금은 취득가액을 높이는 방법을 알려드릴께요. 그 방법은 아래와 같습니다.

 

1-1. 환산취득가액 이용

오래 전에 부동산을 구입해 취득가액을 정확히 기억하지 못하는 경우에는 '환산취득가액'을 사용할 수 있습니다. 이는 세법에서 정한 방식으로, 실제 취득가액을 보다 유리하게 조정할 수 있는 방법입니다.

 

예를들어 매수한지 15년이 지난 상가를 매도하려고 할 때, 시간이 너무 흘러서 기억이 잘 안나고 계약서도 분실한 경우 애초에 취득가액을 할 수가 없는 상황을 가정해봅시다.

 

취득가액이 생각이 나지 않는다고 양도소득세 신고를 안할 수는 없겠죠 ?

이럴 때 사용하는 방법이 환산취득가액을 이용하는 방법입니다.

 

환산취득가액이란 ? 위와 같은 상황에 국세청 DB에 저장되어 있는 취득 당시의 시가와 양도 시기의 시가를 환산했을 때 계산되는 금액입니다.

 

해당 금액이 실제 취득금액보다 높다면 환산취득가액을 사용해서 양도차익을 줄일 수 있겠죠 ?

 

2-2. 배우자 증여

취득가액을 높이는 방법 두번째는, 배우자에게 증여를하는 방법도 있습니다. 배우자에게 증여할 때는 10년간 6억원까지 증여세가 부과되지 않습니다. 이것을 이용하는 건데요 !

 

이렇게 실 취득액이 6억원 이하일 때, 증여를 통해 취득가액을 높이면, 나중에 부동산을 팔 때 양도차익이 작아져 양도세를 절감할 수 있습니다.

 

다만, 증여 후 10년 이내에 매도하면 '취득가액 이월과세'가 적용되어 증여자의 취득가액으로 양도세가 계산되므로, 반드시 10년이 지난 후에 매도해야 합니다.

 

2. 필요경비 체크

필요경비를 모두 반영하는 것도 중요한 절세 전략입니다.

부동산을 매매하면서 발생하는 다양한 비용들은 모두 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

예를 들어 집을 수리하거나, 발코니 샷시를 설치, 베란다 확장 공사 등의 비용은 '자본적 지출액'으로 인정되어 필요경비에 포함됩니다. 또한, 부동산을 사고팔 때 드는 중개수수료나 세금 신고 수수료도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

위와 같은 필요경비들을 모두 정리하여 반영하면, 양도차익을 줄일 수 있어 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 증빙서류를 잘 보관해두는 것이 중요하며, 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들을 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.

혹시나 경비를 누락하게 되면, 그만큼 세금을 더 내야 하니 꼼꼼하게 체크하는 습관이 필요합니다.

 

3. 1세대 1주택 비과세 요건 체크

양도세 절세를 하는 방법 중 가장 큰 금액 절세가 가능한 방법은 1세대 1주택 비과세입니다.

양도일 현재 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 매도하면, 양도차익에 상관없이 양도세가 비과세됩니다.

 

여기서 '세대'의 개념이 중요합니다. 세대는 인(人)당 기준이 아니라, 같은 주소지에 살고 있는 가족을 말합니다. 따라서 세대원의 주택 수가 1채여야 합니다.

 

또한, 주택의 의미도 정확히 알아야 합니다. 양도세에서는 공부상 용도와 관계없이 실제로 주거용으로 사용되었다면 주택으로 간주됩니다. 1세대 1주택이라 하더라도 일정 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

예를 들어, 해당 부동산을 2년 이상 보유해야 하고, 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득했다면 2년 이상 거주를 꼭 했어야 합니다.

 

1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 이러한 요건들을 꼼꼼히 확인하고, 조건을 충족하도록 주의를 기울여야 합니다. 그렇지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 없으니, 매도 전에 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

 

가장 큰 금액을 절세 할 수 있는 혜택이니 꼭 체크하세요 !

 

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다주택자의 절세 전략

자 그렇다면 내가 만약 주택이 여러채 있다면 어떤 내용을 체크해봐야 할까요 ?

다주택자도 다양한 절세 방법을 활용할 수 있습니다.

 

대표적인 예시로 '일시적 2주택'이 있습니다. 살던 집을 팔기 전에 새로 이사 갈 집을 구입하면서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 이에 해당합니다.

 

이 경우 새로 이사 갈 집을 구입한 날로부터 3년 이내에 종전에 살던 집을 매도하면, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

또한, 결혼으로 인한 2주택도 절세 전략으로 활용할 수 있습니다. 결혼하면서 각자 주택을 소유하고 있다가 1세대 2주택이 되는 경우, 혼인신고일로부터 5년 이내에 주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

부모님을 동거 봉양하기 위해 합친 경우에도 세대 합가일로부터 10년 이내에 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

이처럼 다주택자라도 상황에 맞는 절세 전략을 잘 활용하면, 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 각자의 상황에 맞는 절세 방법을 자세히 확인하는 것이 중요합니다.

 

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양도세 절세 방법은 다양하고, 각자의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 중요한 것은 자신에게 맞는 방법을 찾아내고, 이를 적극적으로 활용하는 것입니다. 세금 문제는 항상 복잡하고 어렵게 느껴지는 분야입니다. 하지만, 천천히 알아가다 보면 어느순간 머릿속에 정리가 되는 때가 와요. 꾸준히 반복해서 체크하는 것이 중요합니다.

 

부동산 매매를 앞두고 있다면, 이번 기회에 절세 방법을 꼼꼼히 체크해보세요. 그렇다면, 여러분의 부동산 투자 수익을 극대화하는 데 큰 도움이 되겠죠 ?

 

부동산 절세 ! 우리도 충분히 할 수 있습니다. 행복한 부동산 거래를 위해 절세 방법, 꼭 기억해두세요!

 

읽어주셔서 감사합니다 !

 

마지막으로, 위에서 설명한 양도세에 대한 내용들은 제가 이전에 다른 글에 자세히 설명해두었으니

궁금하신분은, 아래 사진을 클릭하시면 해당 페이지로 연결되니, 참고 부탁드릴께요 !

 

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